Door: Ronald Bruins*

Deze EPBD, maar ook de verplichting van minimaal een C-energielabel voor een kantoorgebouw en de regels over duurzaamheidsrapportages bij grote bedrijven, wijzen volgens Eefje Stutvoet, allemaal één richting op. Zij is programmamanager Paris Proof bij de Dutch Green Building Council.
'Aan de energieprestaties, maar ook aan het materiaalgebruik in kantoren worden steeds meer eisen gesteld. En die eisen worden in de loop van de jaren ook alleen maar strenger.'

Het Parijsakkoord stelt dat de opwarming wereldwijd moet worden beperkt tot onder de twee graden en het liefst anderhalve graad Celsius ten opzichte van de gemiddelde temperatuur op aarde voor de industriële revolutie.
Stutvoet: 'De sector gebouwen draagt voor veertig procent bij aan de uitstoot van broeikasgassen. Vandaar dat de EU nu de vertaling maakt naar de energie-eisen die ze stellen aan gebouwen. In deze richtlijn staan systeemeisen waaraan verbeteringen van de energieprestatie moeten voldoen.'

Paris Proof: 70 kWh per m2 per jaar

Om Paris Proof te zijn mag een kantoorgebouw straks nog maar zeventig kWh per vierkante meter gebruiksoppervlakte per jaar verbruiken.
Stutvoet: 'Dat is heerlijk concreet. Het zou fijn zijn als het werkelijk energiegebruik ook in de EPBD wordt opgenomen. Je hebt dan zelf in de hand wat je daarvoor als facility manager moet doen om daar te komen. Per situatie zijn dat namelijk andere maatregelen. Je kunt beginnen met energiebesparing. Wat je niet gebruikt, tikt dus ook niet aan. Wat is het huidige energieverbruik en welke stappen zou je dan moeten zetten? In de wetenschap dat energielabel C al sinds 1 januari 2023 voor kantoren groter dan honderd vierkante meter verplicht is. Veel van die energiebesparing, warmte en elektriciteit, zit in het goed inregelen van je installaties. Daar valt twintig tot dertig procent energiebesparing te halen. Als het pand zelf een slecht energielabel heeft, zit het probleem vaak in de isolatie.'

Daar valt dus de CO2-footprint als eerste te verlagen, waarbij kantooreigenaren vaak meteen een stap maken naar energielabel A. Stutvoet: 'Onder het motto: als we dan bezig gaan, doen we het goed.'

Elf procent van de footprint van een gebouw komt door materiaalgebruik, constateert Stutvoet. 'Hout uit een productiebos bijvoorbeeld slaat juist CO2 op. En is dus aan te raden in de bouw. Maar ook voor het interieur. Denk ook aan circulaire materialen voor kantoorinrichting. Heus niet alles in een kantoorgebouw hoeft nieuw te zijn. Je kunt bijvoorbeeld ook met gebruikt en gereviseerd meubilair werken.'

Nul uitstoot van gebouwen

Isolatie van de gevel. Van een gasgestookt gebouw naar een warmte- en koudeopslag. Zonnepanelen. Ledverlichting. 'Dat soort stappen kun je vrij snel nemen en zijn ook vrij snel terugverdiend', zegt Stutvoet.

Echter, de vierde versie van de EPBD werkt toe naar nul uitstoot van gebouwen. 'Daar is meer voor nodig. In 2030 mogen de 16 procent slechtste gebouwen niet meer in gebruik zijn. In 2033 zijn dat de 26 procent slechtste gebouwen. Zo moeten gebouweigenaren en hun gebruikers worden gestimuleerd om telkens stappen te maken. De EU wil in 2050 een emissievrije gebouwvoorraad bereiken. Lidstaten moeten ervoor zorgen dat nieuwe gebouwen klaar zijn voor zonne-energie en zonnepanelen. Het installeren van zonne-energie-installaties is de norm voor nieuwe gebouwen. Voor bestaande utiliteitsgebouwen moet zonne-energie geleidelijk worden geïnstalleerd, te beginnen in 2027, waar dit technisch, economisch en functioneel haalbaar is. De EPBD 4 heeft eigenlijk allerlei maatregelen in zich op de gebieden energiebesparing, energieverbruik en energieopwekking die in elkaar grijpen.'

Investeringsplan maken

Als een facility manager het kantoor huurt, zal deze bij de gebouweigenaar moeten aankloppen om druk te zetten. Mocht het eigendom zijn, dan kan hij of zij zelf, eventueel met behulp van een energiedeskundige, een investeringsplan maken. Hoopgevend daarbij is dat energieprestaties en klimaatrisico's meewegen in bepaling van de marktwaarde zakelijk vastgoed. Banken hebben samen met de grote taxatiekantoren, taxatiesoftwareleveranciers en brancheverenigingen van taxateurs en makelaars de duurzaamheidsparagraaf, ook wel DuPa 2.0 genoemd, ontwikkeld. Hiermee houden taxateurs in hun taxatierapporten expliciet rekening met duurzaamheids- en klimaatrisico's, zoals overstromingen, bij het bepalen van de marktwaarde.

Meer specifieke taxaties

Sophie Kraaijeveld, sector banker real estate bij ING: 'Dat kan de waarde van een kantoor zowel positief als negatief beïnvloeden. Dit leidt tot betere, meer specifieke taxaties. Dat kan helpen om doelgericht te verduurzamen. Uiteindelijk kan ook de 'S' van Social in ESG van invloed zijn op de waarde van een gebouw. Daarbij gaat het erom hoe het pand bijdraagt aan het welzijn van de mensen die er wonen of werken. Het is alleen nog niet zo makkelijk om dit sociale aspect uit te drukken in een waarde. Daarbij komt: als een bedrijfspand in een gebied staat dat kan overstromen, kun je deze dan nog wel verzekeren?'

Duurzame kantoren schaars

Ook een rapport dat CBRE onlangs uitbracht, is in dit perspectief interessant. Daaruit blijkt dat duurzame kantoren op OV-knooppunten schaars zijn en dat dat vervolgens leidt tot minimaal twintig procent hogere huurprijzen ten opzichte van de beschikbare kantoren zonder deze kenmerken. Kortom, hoe duurzamer het pand, hoe meer het waard is. Een kwestie van vraag en aanbod.
Vastgoedadviseur JLL concludeert dan ook na onderzoek dat grote corporate kantoorgebruikers de drijvende kracht zijn achter de verduurzaming van kantorenvastgoed. Zij willen alleen nog kantoren die ‘donkergroen’ zijn.

Rapporteren over duurzaamheidsprestaties

De waarde wordt ook beïnvloed door een andere EU-richtlijn, de CSRD. Grote bedrijven moeten over het boekjaar 2024 rapporteren over hun duurzaamheidsprestaties. 'Dus ook over hoe duurzaam hun vastgoed is', zegt Kraaijeveld.
'Er is corporates en hun facility managers dan ook alles aan gelegen om in een zo duurzaam mogelijk pand bij een OV-knooppunt te zitten. Daarmee krijgen ze concreet hun CO2-uitstoot naar beneden. Omdat alle grote bedrijven deze verplichting hebben, stuwt dat ook de waarde van die kantoren.'

Kantoorgebouwen met energielabel G zijn tot wel veertig procent in prijs gedaald ten opzichte van kantoren die wel voldoen aan de labelplicht, constateerde de Universiteit van Maastricht na onderzoek. ING wil in elk geval helpen om een meerjarenplan van de facility manager te financieren.
'Dat past bij onze strategie om klanten stimuleren vastgoed te verduurzamen en draagt ook weer bij aan onze eigen duurzaamheidsprestaties. Immers, wij moeten ook aan de CSRD voldoen. Tegelijkertijd voegt het waarde toe aan het vastgoed en dat is goed voor de klant en voor de bank.'

Minimale vereiste

Dirk Raket is Global Account Director bij JLL en verantwoordelijk voor het leveren van strategisch advies en beheer van facilitaire- en vastgoeddiensten bij grote corporates.
'Die C-verplichting zien corporates echt als een minimale vereiste. Ze gaan over het algemeen veel verder dan dat, ook geholpen door de waardevermeerdering van het vastgoed en het feit dat ze moeten rapporteren over duurzaamheidsprestaties. Onderzoek van JLL toont aan dat het verminderen van de CO2 -uitstoot bij 79% van de corporate huurders uitstoot onderdeel uitmaakt van de duurzaamheidsstrategie. De lat ligt dus hoog. Zo hoog dat veel corporates toewerken naar volledig CO2-neutrale kantoren. Met bijbehorende certificaten: een A met drie plusjes of BREEAM Excellent.

Die C-verplichting zien corporates echt als een minimale vereiste. Ze gaan over het algemeen veel verder.”

Vanuit corporates is er een enorme vraag naar duurzame kantoren. Je ziet daar echt een scheiding van de markt tussen duurzame en niet-duurzame kantoren. Waarbij duurzame kantoren zo gewild zijn dat er krapte ontstaat en de prijzen omhooggaan. Je ziet tevens dat organisaties in een minder duurzaam gebouw samen optrekken met de eigenaar om stappen te zetten om de duurzaamheid te verbeteren. Wij leggen deze afspraken dan contractueel vast in een zogenaamde Green Lease. Zo’n overeenkomst tussen eigenaar en gebruiker, kan dan ook een oplossing zijn voor de facilitair manager die stappen wil zetten in zijn (huur)pand. De vraag daarbij: hoe komen we samen tot een win-win-situatie om onze ambitieuze klimaatdoelstellingen te behalen?'

Smart-oplossingen

Raket breekt tot slot ook een lans voor ‘smart’ oplossingen.
'Niet alleen isolatie van de gebouwgeschil, maar kijk ook – met behulp van via AI en sensors - naar een toepassing van slimme verwarming, ventilatie en verlichting gebaseerd op de bezetting van het kantoor. Ook dat zorgt voor energiebesparing. Kortom, zorg dat je gebouw- en facilitaire verduurzaming één geheel wordt. Van energiezuinige koffiemachines tot aan waterbesparende schoonmaakinnovaties. In dat streven past dus ook je CO2-neutrale kantoorgebouw.'

*Ronald Bruins is journalist bij Scherp Communicatie.